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Conoce sobre Tipos de Tasaciones o Valoracion

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Conoce sobre Tipos de Tasaciones o Valoracion

 

Primero que nada antes de comenzar, debo aclarar la diferencia entre una tasación y valoración. La tasación  es documento legal que fija el precio, certifica el precio del bien inmueble mientras que la VALORACIÓN simplemente nos indica un precio aproximado del mismo, sin una validez legal, por lo que es más económica, mejor dicho el valor de mercado o en base a la oferta y la demanda que existe en el mercado de inmuebles; ya sea la venta de inmuebles o alquiler de los mismos. En el mercado existen múltiples tasaciones desde seguros, bancarios, empresas, judiciales hasta patentes y obras de arte, pero aqui explicaremos solo para inmuebles.

Debo añadir tambien que aquí te explicare como hallar el valor de un inmueble (valoración) por que con ello trabajo para vender o alquilar nuestros inmuebles. También daré algunas explicaciones de la tasación, pero mas implicara el valor de mercado.

Ahora pasara a explicar los tipos de tasaciones que existen:

1) El método de coste de reposición, tasación

Este método indica el valor del inmueble por sus costos de construcción, características técnicas con materiales actuales y depreciación. En pocas palabras, reemplazo de coste= costo de construcción- depreciacion +valor de suelo. Este método ayudara mucho para inmueble, activos físicos para seguros, municipales, embargos, impuestos. Este tipo de tasación lo elabora un profesional ingeniero o arquitecto colegiado.

2) Método de comparación de ventas o valor de mercado :  Aquí se mide la deseabilidad de las personas sobre el inmueble.

Este método nos indica como hallar el verdadero valor de un inmuebles al momento de alquilar o vender. Esto aplican los agentes e inmobiliarias, se cuenta la compra venta de inmuebles, las hipotecas, se justifica la inversión de terceros. Aquí se hace comparaciones de anteriores ventas o alquileres de los últimos 6 meses; compararlas con las actuales y porque han cambiado o se debería mantener. Se debe de comparar inmuebles similares, departamento con departamentos, casas con casas, etc lo menciono porque he visto casos que comparan casas con oficinas, etc. Era solo para aclarar.

Aquí se comparan las caracteristicas, m2 , tipo de construcción, el numero de pisos, ademas de su ubicación si es en avenida, calle, frente a parque, esquina. Y las comparación se deben de hacer con inmuebles cercanas al que se esta evaluando por recomendacion unas 5 o 6 cuadras de diámetro para evaluar un valor promedio y que sea aceptado por los compradores de la zona.

Lo recomendable es que se compare los m2 de construcción y el precio para hallar el precio/m2, dividir esas cantidades, lo aceptable es hallar 5 inmuebles y sacar un promedio. Tres o cuatro grupos de cinco para hallar el promedio. Con ello segun criterio hallamos el valor de venta o alquiler.

Este método utilizan los inversionistas para ganar un capital en inmuebles, en resumen comprar barato y vender caro, pero estos inversionistas compran para solucionar los problemas de propietarios en apuros: deudas, divorcio, pleitos con hermanos, cambio de trabajo, impuestos, desconocimiento de inversión,  familiares fallecidos, etc. 

Quiero añadir tambien VALOR DEL PROPIETARIO aqui el propietario evalúa su casa por el lado sentimental “mi padre vivió muchos años aquí” “mi abuelita lo compro” y otras comentarios que escuche mientras hablo con ellos… y la otra forma el propietario evalúa su propiedad por la necesidad “tengo 3 hijos y quiero dar a cada uno 50,000″ “Tengo deudas por $100,000 y lo quiero vender a ese precio” “Quiero vender mi departamento en Villa el Salvador para comprar en Miraflores ” y viceversa en otros distritos. Tenga cuidado propietario este tipo de valor no es valido para vender tu propiedad.

perito-tasacion

3) Metodo residual

Es el que valora el precio del terreno urbano o urbanizable y de edificios en proyecto. Se utiliza cuando el método de comparación no es posible, ya que no hay suficientes “testigos”. Es un método más complejo. Resumidamente se calcula el valor del inmueble con la construcción finalizada y se le restan los gastos de dicha construcción y demás gastos (permisos, saneamiento…)

4) Método capitalización de ingresos

Este método es utilizado para todo bien que produzca rentas. Debemos hallar el flujo de ingresos a bases de alquileres en solo valor, para ello debemos de actualizar las rentas de un año en uno solo  osea capitalización para hallar la tasa con el que se capitaliza.

Este método lo utiliza los inversionistas que compran inmuebles para poner en alquiler. Con este sistema les ayuda a obtener el precio que deben de pagar por el inmueble a partir de los alquileres. Para hallar este valor de compra debemos de tener el valor de los ingresos brutos de alquiler restar los gatos de operación para hallar el Margen de explotación (NOI en ingles). Este valor se debe de dividir con la tasa de capitalizacion, si se desconoce el valor se debe de preguntar a un agente o empresa inmobiliaria que se dedique alquileres. En caso no encuentres uno debe hallarlo tu mismo con la experiencia al ver muchos inmuebles. Entonces debes de dividir el NOI / Tasa de capitalización este resultado te dará el precio maximo que debe de pagar por el inmueble que quiere invertir.

En este método se aplica para locales en centros comerciales, edificio de oficinas, minialmacenes, edificios industriales, edificios de departamentos , casas unifamiliares.

Este método estare aplicando para invertir en inmuebles si deseas conocer mas informacion sobre los métodos de inversión para comprar y alquiler puedes comunicarte conmigo, para una asesoria personalizada y segun como quieras invertir. 

En un futuro post publicare algunas indicaciones generales, pero si deseas saber a profundidad llámame ahora mismo.

 

Sin título

Alex Ortiz Diaz
Registro PN – 1910
 (051)980225145 / RPC (051) 989375157 
skype: alejandro33487
correo: aortiz@asesoriainmobiliariaortiz.com 
http://asesoriainmobiliariaortiz.com 
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